不動産投資を始めたいなら、まずは本を100冊読もう!!
とよく言います。
100冊って大げさな…と思うかもしれませんが、何千万円も投資するなら、100冊くらいの本を読むくらいの覚悟でやらないとダメです。
私は実際に100冊以上読んでから始めました。
私が不動産を始めた2009年はちょうどサラリーマン大家さんの出始めで、本屋に行くと新刊がたくさん並んでいました。
きちんとした本から、個人の体験談的な本まで。今思うと読んだ意味がないような本もありますが、個人的な体験談だとしても、1ページでも有用な情報があればプラスになったと思っていましたね。
本記事では、不動産投資の知識を効率よく学ぶために、オススメの本を紹介していきます。
初心者はまずこれを読む!
世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生
浅井佐知子さんの本です。
不動産投資をやろうと思って最初の1冊としてちょうどよい本で、不動産投資に関して一通りが分かります。
ただ2015年の本なので、2024年現在の感覚とは少しズレています。
表面利回りは12%以上を…というのを読むと「そんなに高いのないよ~」と思うでしょうが、私が物件を増やしていた2009~2018年は普通にあったというのは知っておいてください。
また、筆者は「最初の不動産は現金で小規模のものを」と言っていますが、これも意見の分かれるところです。個人的には賛成です。
世界一楽しい 不動産投資の授業
これも浅井佐知子さんの本です。
「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」と併せて両方読んでおくと、不動産投資の実感が湧いてくると思います。
2022年の出版なので、最新情報とのズレは少なめです。
繰り返し読んでバイブルにした本
私が不動産投資を勉強してみようかなと思って、「よし!これなら自分にも不動産経営をできる。やってみよう」と思ったきっかけは、浦田健さんの本です。
2008~2009年頃に出ていた浦田健さんの本は全部買って、何度も読みました。
今、買える浦田健さんの本の中でおすすめは、以下の3冊です。
Amazonのオンデマンド印刷で価格はやや高めですが、ぜひ買って、分からないところがあっても何度も読んで、バイブルにしてほしいです。
注意点としては、2022年の法律には合わせていますが、原版が2010年くらいの本なので、全体的には古い印象を拭えません。例えば、瑕疵担保責任→現在は契約不適合責任になっていること、枝の越境のルール変更は古いままです。タワマンの相続税評価についても古い情報です。
これらの注意点はありますが、それでも初心者が不動産投資を学ぶに当たり、一番おすすめしたいのは浦田健さんのシリーズです。
なお、浦田健さんが主催するJ-RECで「不動産実務検定」というのがあり、著書は「不動産実務検定2級に対応」「1級に対応」と書いてありますが、これは民間資格ですし更新料も必要なので、取得を目指す必要はありません。
賃貸経営に関する資格を取りたいなら、国家資格である「賃貸不動産経営管理士」を目指しましょう。
最新「金持ち大家さん」になる!アパート・マンション満室経営術
この本は超オススメです。
姉妹本の「成功投資術」より前に、こちらの「満室経営術」を読んでください。不動産を購入する前に、どのように経営するのかが見えないと、よい物件を買えません。
満室経営に対する解像度を高めるのに最適な本です。保有物件が増えていっても、この本は何度も読み直す価値があります。
大家業は他の業種と違い、「やりたくないのに相続で参入した」「業者に儲かると言われてテキトーに買った」ようなやる気がなく努力もしないような参入者が多いです。
これは裏を返すと、きちんと努力すればすぐにトップ層になれるということです。この本を読めば、それを実感できるでしょう。
なお、この本は元が古く2009年です。ここで紹介しているのは2022年度版ですが、やや古い印象は拭えません。他の最新の本もたくさん読み、知識を補強してください。
この本に載っているが私は推奨しないこともあり、下に列挙しておきます。
- 連帯保証人→家賃保証会社必須がよい。
- 自前の募集チラシ
→空室が多い1棟なら検討してもよいが、不動産フォーマットで反響が悪ければでよい。 - 入居者募集のための不動産屋営業回り
→専任媒介契約なら基本的にやらなくてよい。なかなか埋まらない場合は、マイソクで「広告可」と書いてもらい客付け用ADを出せば、適正賃料なら住居系ならすぐに埋まるはず。
事務所/店舗は決まりにくいので、不動産屋営業回りをやってもよい。ただし専任媒介の不動産屋に許可を取り、営業先にも専任媒介であることを説明し、客付けにもADを付けることを約束すること。 - 賃貸情報誌→今の時代は載せないでよい。
- 室内のPOP・アメの用意・ウェルカムバスケット・オーナーからの手紙
→熱意があり過ぎて気持ち悪いのでやめておこう。 - 入居者の記念日にカード・メール、更新時のプレゼント
→気持ち悪いのでやめておこう。大家の存在は最低限にして、意識させない方が長期入居してくれるはず。 - 定期借家契約のススメ
→これは真に受けず、シェアハウスを除く住居系は普通借家契約でよいと思う。 - 滞納の対応
→管理会社&保証会社加入なら自分でやる必要はない。滞納保証賃料回収も明渡訴訟も全部保証会社がやってくれる。3か月滞納で機械的に訴訟してくれて、大家はハンコを押すのみである。
大家は氏名も住所もバレているので、あまり前面に出ない方がよいと思う。 - 法人化した際の個人→法人への物件売買
→簿価での売却とあるが、これは税務署的にNGとされるリスクが高い。不動産所有法人を設立する場合は、個人→法人の物件売却価格は、事前に税理士に相談しよう。
注意点が多くない…??
それでもなお、オススメできる本です汗
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最新「金持ち大家さん」になる!アパート・マンション成功投資術
「満室経営術」の姉妹本です。「満室経営術」を読んでから、こちらを読みましょう。
この本を読めば、不動産投資の基本的なことを、万遍なく学習できます。2022年の情報なので、瑕疵担保責任→現在は契約不適合責任になっていること、枝の越境のルール変更など、少し古い点はありますが、全体としては十分使えます。
特に、減価償却やデッドクロス、税金についてはきちんと理解しておきましょう。
一度読んだだけでは分からないことも多いとは思います。他の本を読みながら、何度も読んでください。
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節税だけでは本当の対策にはならない! 不動産のプロが教える究極の相続対策
浦田健さんの本を、ここでもう1冊だけ紹介しておきます。
不動産投資は、相続対策を無視しては語れません。「自分の親は財産持ちじゃないし…」「まだ子供への相続対策を考える年ではないよ」では済みませんよ。不動産を売っている人、買ってくれる人、建てる人の中には相続対策を兼ねている人が多いので。
この土地に建物を建てたらなぜ相続対策になるのか。土地の評価額はどれだけ減るのか。建物の評価額はどれだけ減るのか。説明できない方はぜひ読んでみてください。
特に「借金をしてアパートを建てるのが重要」と勘違いしている方は必読ですよ。
注意点としては、2022年の内容なので、2024年から始まった区分所有マンションの評価方法改正(タワマン節税への対策)には言及されていません。
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新築区分ワンルームマンションを買わないために読んでおく本
不動産投資には色々な方法があります。
中古がよい、新築がよい、区分マンションがよい、1棟マンションがよい、アパートがよい、戸建がよい、いや小規模ビルだ、駐車場だ、シェアハウスだ、倉庫がいい、工場物件がよい、借地権は利回りが高い…など。
どの考えにも一理あり、完璧な投資というのはありません。
ただ、「新築ワンルーム区分マンション」だけはダメです。業者の利益が多過ぎます。ここで紹介する本を読んで、新築ワンルーム区分マンション投資は儲からないんだな~と理解してください。
なお、「新築ワンルーム区分マンションで儲かっているよ!」という方もいますが、概ね以下のどれかです。
- 時期がよくキャピタルゲインが取れた
例えばリーマンショック後に買ったなど。値上がりすれば儲かることもあるが、新築ワンルーム区分マンションである必要はない。 - 儲かっていないことに気付いていない
儲かっていないことに気付くには、それなりの知識が必要です。 - 新築ワンルーム区分マンションでなければもっと儲かっていた
誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール 罠を見抜いてお金を増やす
初心者向けですが全体的に非常に的を射たことが書いてあり、オススメの一冊です。
新築ワンルーム区分マンション・サブリースの闇、キャッシュフローの重要性、キャピタルゲイン主体の投資はいけないこと、買う段階で出口戦略を考える必要性など、、広く理解できます。
「表面利回りは6%ないと経営が回らない」という節は、私が以前から言っていたのと全く同じで、やはり6%だよね~と思いましたよ。
ただ、不動産投資の王道は都内18区のビルというのは極端ですね。ビル経営はマンションよりも難易度が高いです。勝てる方法はたくさんあります。区分から1棟まで、住居から事業用まで、雑食系投資家になった方が取れるチャンスは多いです。
この本に影響されて最初の物件はビルだ!とは思わない方が無難でしょう。
元営業部長だから知っている 不動産投資騙しの手口
この本は絶対読んでおいた方がよいです。
この本が出たときは痛快でしたね~。不動産業界、特に新築ワンルーム区分マンションの闇がしっかりと書いてある。
不動産投資をやりたいと思ったら、業者がいかにしてカモを見つけるのかを知りましょう。そのような視点を常に持つと、カモにされないカモしれません。
色々な不動産投資があるんだな~と知るための本
[最新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
かなり売れている、一般的なアパート経営の本です。
初版は2010年とのことで、私も初版を読んだ記憶があります。この記事を書くために2021年の[最新版]を読み直しました。
いくつか注意点があります。
再建築不可物件のところで、「柱を一本でも残しさえすれば、新築同様にリフォームと主張できた」という記載がありますが、これはブラック寄りのグレーです。4号建築物の大規模修繕は建築確認を出さなくてよいというスキームですが、さすがに無理があります。また2025年4月からは4号建築物(2階建て以下の戸建・小規模アパート等)の大規模修繕にも建築確認が必要となるので、違法になる可能性が非常に高いです。
→ 「柱を一本でも残しさえすれば、新築同様にリフォームと主張できた」という記載については、真に受けないようにしてください。
また、都市ガス→プロパンガスの変更という項がありますが、これは入居者の負担が多くなり不評ですし、プロパンガス業者からの工事サービスが問題になっているので、これもあまり真剣には考えない方がよいでしょう。
世界一やさしい アパート一棟不動産投資の実践帖 1年生
アパート経営について一般的な内容で、基本的なことが網羅されています。初心者や知識を再確認したい経験者におすすめ。
全体としては新築アパートを勧めており、不動産投資家でも新築の経験がない方は読んでおいてもよいかも。個人的には、未経験者には新築より中古物件からをおすすめします。中古の方が初心者にとって難易度は低いと考えています。
令和最新版 少額現金ではじめる!「中古1Rマンション」堅実投資術
中古区分マンション投資の現金買いだけで資産を形成している芦沢晃さんの本です。
中古区分マンションは投資対象にしていないという方も多いのですが、雑食投資家の私は安ければ買います。私が主に買っていた2009~2018年は都内23区の築30年以内の20平米以上で600万円くらいでゴロゴロ出ていたので、今からできるかというと難しいのかもしませんが…区分マンションに関しても知識と選択肢は持っておいた方がよいです。
正直、芦沢さんの文は読みにくいのですが、区分マンションと言えば芦沢さんという感じで、読んでいて面白いですよ。
2~3年に1冊新刊が出ているイメージです。最新版を買ってください。
不利な土地でも儲かる「工場・倉庫」で賢い土地活用 人口減少の今、アパート投資で大丈夫?
工場・倉庫物件も投資対象になります。
目を付ける人が少ないので、思わぬ掘り出し物がある場合も。この本は工場・倉庫投資について詳細に触れたおそらく初の本で、私自身、この本の前著(「工場・倉庫」投資のススメ)を読んだおかげで約100坪の元印刷工場を買えて、1棟丸ごと貸しています。
不動産をやるならアパート、マンション、ボロ戸建…と一つに決めず、どんな物件でも扱えるようになった方がチャンスが増えます。これはおすすめの本です。
3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
私は借地権1棟物件も持っています。
借地権を投資対象にしている方は少ないと思いますが、まずは基本を知ってから判断してみましょう。借地権の不動産投資に関する本は本当に少なくて、古いですがこの本を紹介します。中古になっちゃうかも。
借地権の中でも、旧法借地権であれば借主の権利が強く、更新も再建築も可能です。新法借地権はダメですよ。ローンが組みにくい、次の買い手を見つけにくいデメリットがある一方で、高利回りです。
リフォーム
書きかけです。
不動産登記
不動産の売買や抵当権設定、相続により登記が必要になります。
売買による所有権移転・抵当権設定は司法書士に依頼する必要がありますが、抵当権抹消登記や個人↔資産管理法人間での所有権移転、相続登記は自分でもできます。
自分でやらない場合でも、司法書士が何をやっているのかは、不動産投資家は知っておいて損はないですよ。
自分で登記に抵抗がなくなれば、法人設立や法人の事業目的変更、役員の重任登記などは自分でも簡単にできます。一度フォーマットを作っておけば2回目からは簡単です。
自分でできる不動産登記
これはよい本です。この本と法務局のサイトを見れば、自分でできる範囲の登記申請はできるでしょう。私は実際にこの本を読んで、自宅の抵当権抹消登記を行いました。
しかし登記は種類が多いですね。登記オリンピックを開けちゃいますね…ドッ
自分でできる相続登記
同じ著者の本です。
相続税申告は税理士に依頼しますが、相続登記は自分でもできます。期限も長いので、本を見ながらやりましょう。本だけで分からなくても、法務局で書き方を聞くこともできます。
私は祖母→母の相続で登記の手伝いをしました。
司法書士は電子申請をしていますが我々が利用するのは法務局窓口か郵送です…物件が色々な場所にあると大変ですが、節約できる金額もそれなりに大きいです。
↓↓第2版が出版予定なので第2版を貼りました。
この記事は、随時追記していきます!
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